经过新世纪以来20多年持续大规模房地产开发投资，我国房地产领域与整个城市建设一样，进入了存量更新改造和新增建设投资并存时代，房地产开发投资乃至整个房地产业发展已经产生了一些新的趋势性特点和结构性变化，需要引起有关方面包括地方政府的高度重视。

　　第一，从城镇化发展趋势看，2024年底我国常住人口城镇化率达到了67%，预计到“十五五”期末达到71%以上，平均每年提高0.7个百分点。这期间，城镇常住人口总量将继续增长，相应地，新增城镇人口的居住需求将保持一定增长，再加上既有常住人口的改善性居住需求增长，以及取消非普通住宅和普通住宅划分后释放的部分原本因为土地供应和城市规划限制被一定程度上抑制的高端居住需求，客观上都有助于推动这期间房地产开发“硬投资”量的增长。当前，在一揽子增量政策和相关房地产改革措施等强有力“软建设”支持下，笔者认为，房地产开发投资有望迎来增速的“回暖时刻”。

　　第二，从房地产投资国际比较看，在存量房地产更新改造和新建投资并存时代，城市房地产更新改造任务将更加凸显，更新改造投资占比将不断提升，即使现阶段已经进入后城镇化发展阶段的发达国家，房地产开发投资占固定资产投资总额（固定资本形成总额）的比重仍然较高，与我国目前占比相差并不太多。因而从横向比较看，现阶段即使我国房地产开发投资占比还会有所下滑，但也非常有限了；特别是，如果进一步在城中村改造、老旧居住区改造以及旧场（厂）区改造等方面加大财政、金融等政策支持力度，有可能加快推动房地产开发投资“企稳”，比如允许更多的地方政府新增专项债券资金用于符合条件的城中村改造、老旧居住区改造、老旧街区改造等项目。

　　第三，从房地产开发投资领域看，城市老旧居住区改造、城中村改造、旧场（厂）区改造等城市更新改造无疑需要大量“硬投资”，从而提升城市宜居、宜业、宜游等功能品质，提高城市安全韧性水平，助推城市建设高质量发展和高水平安全；同时，城市更新改造也难免拆除一部分老旧住宅特别是危旧住宅及其他房屋，导致新增部分住房购置需求或安置房建设投资需求，从而有助于消化存量空置住房并有可能进一步激发新增房地产开发投资，此外，在人口流入城市特别是产业发展潜力大的都市圈，主要面向新市民、新青年的保障性租赁住房和主要面向工薪收入群体的配售型保障性住房，尽管可以通过盘活符合条件的存量闲置商品房解决一部分，但仍然需要新增大量的房地产开发“硬投资”。

　　第四，从房地产开发投资区域看，房地产业属于典型的服务业，除少数特大城市、超大城市外，总体上区域性市场特点突出，住房需求以及相应的房地产开发投资仍然主要“跟着人口走”，同时考虑到区域产业发展对人口的集聚作用，房地产开发投资在很大程度上还“跟着产业走”。因此，冀中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等城镇化发展潜力地区和现代化都市圈等主要人口流入地区和产业发展潜力大地区，必然存在更大的新增住房需求以及相应的房地产开发投资需求。值得注意的是，城市群地区虽然总体上常住人口仍将保持增长态势，但是区域空间范围太大，区域内部不同城镇的人口流动和产业发展未来很可能出现较大分化，因而其内部不同城镇的住房需求以及房地产开发投资的走势很可能相差很大甚至完全不一样。（作者：吴亚平，国家发展改革委投资研究所研究员、博士生导师）